Rumah bagaimana yang ingin dibeli?

Real-Estate-marketApabila ingin membeli rumah, penting untuk kita tahu rumah bagaimana rumah yang ingin dibeli. Selain jenis rumah yang perlu dititik beratkan; teres, banglo, apartment, condominium, mesti diketahui rumah bagaimana yang ingin dibeli?

Secara asasnya saya pecahkan kepada 3 kategori, iaitu rumah baru (new unit), rumah subsale (rumah second hand), rumah lelong.

1. Rumah baru (New unit).

Boleh dibahagikan kepada dua. Rumah siap biasanya harga lebih tinggi berbanding rumah belum siap. Kelebihannya tiada risiko projek terbengkalai. Kalau anda beli rumah belum siap (under construction) daripada pemaju, risiko untuk projek terbangkalai itu ada. Sebab itulah seeloknya beli daripada pemaju yang sudah established, dan mempunyai rekod yang baik. Lebih-lebih lagi ketika krisis ekonomi seperti sekarang.

Kalau anda seorang investor, tempoh menunggu rumah ini siap merupakan tempoh mencabar kesabaran anda. Kalau projek delay…lagi laa.

2. Rumah subsale (second hand). 

Saya secara peribadi lebih sukakan rumah jenis ini. Rumah sudah siap, kadang-kadang ada yang sudah renovated dan perabot tersedia. Tiada risiko projek terbengkalai seperti rumah baru. Akan tetapi kos permulaannya agak tinggi, sebab anda kena sediakan deposit 10 % dan kos guaman lebih kurang 5 %. Katakan ingin membeli rumah bernilai Rm 300 000, fulus di tangan kena tersedia lebih kurang Rm 45 000.

Yer, kalau buat pinjaman kerajaan anda akan berpeluang untuk dapat full loan.

Bagaimana dengan markup loan? Yang itu kita bincang kemudian..insyaA
llah.

3. Rumah lelong. 

Yang ni memang menarik, dan ia biasa menjadi target investors. Melalui lelong, anda mampu membeli rumah yang masih baik dengan harga below market value (kalau anda bernasib baik). Kebiasaan investor akan membeli rumah lelong, renovate dan kemudian jual dengan harga market value. Kemudian hasil keuntungan digunakan untuk ulang, dan ulang lagi. Ada juga yang bagi sewa untuk dapat positif cashflow.

Tiada benda yang sempurna. Masalah dengan rumah lelong ialah, kalau rumah tersebut berkunci, anda tidak dapat mengetahui bagaimana keadaan dalam rumah. Ada juga rumah lelong yang masih berpenghuni dan tuannya berkeras untuk tidak berpindah.

Banyak juga persediaan diperlukan sebelum bidding untuk rumah lelong. Jangan main rembat sahaja. Tengok dulu dari luar, bagaimana rupa rumah tersebut. Dapatkan pengisytiharan jualan, buat cabutan hak milik di pejabat tanah. Perhatikan ada caveat atau tidak. Check bangunan tersebut ada CF atau tidak. Bandingkan reserved price dengan market value, adakah berbaloi untuk dibeli? Pendek kata, kena study dulu baru bertindak.

Sebelum membeli rumah, anda perlu tahu posisi dan strategi anda.
Posisi anda selaku investor atau pembeli untuk diri sendiri? Investor pun banyak caranya, sama ada ada suka flipping atau buy & hold?
Strategi pula bergantung kepada kemampuan. New unit, subsale atau lelong masing-masing ada pros and cons, ukurlah baju di badan sendiri.

Mohon komen di ruangan bawah ye, terima kasih 🙂

Jana pendapatan pasif keluarga anda, jangan jadikan hartanah pusaka terbiar.

Suatu hari saya breakfast dengan kawan saya di kedai kopi. Kedai kopi memang tempat terbaik nak dapat info, serius habaq hang! Dia bagi tahu, kenalannya ada harta pusaka iaitu resort lebih kurang 3 ekar kat Kelantan. Sekarang terbiar, tiada penyewa.

Ada orang datang meminang resort tersebut dengan harga sekian-sekian. Ikutkan hati, ada yang nak jual resort tu untuk dijadikan modal bisnes. Namun harga yang ditawarkan bagi saya adalah murah.

Pada pandangan saya, jangan mudah-mudah buat keputusan untuk jual resort tersebut. Pertama tengok dulu sejauh mana potensi tempat tu boleh generate cashflow. Alangkah ruginya tuhan bagi rezeki ‘gedebuk’ turun dari langit macam tu, tiba-tiba nak dilepaskan. Orang lain berusaha buat loan untuk beli property yang boleh generate cashflow, bukan mudah tau. Selepas dikaji, iklankan ia. Cari prospek yang berminat. Mungkin ini boleh jadi sumber rezeki anak-anak arwah.

Perlu diingat, bila kita buat bisnes, profit yang diperolehi adalah active income. Duit itulah kita akan guna untuk dijadikan modal untuk investment. Investment ini yang akan generate cashflow, yang merupakan passive income. Passive income ni la yang seronok, duduk saja-saja dapat duit. Kalaulah harta pusaka tu dijual untuk dijadikan modal bagi bisnes baru, bagi saya ia agak merugikan. Sebabnya anda tukarkan sumber passive income untuk jadikan sumber active income. Terbalik!

Katakan terdesak sangat ingin pakai duit untuk tujuan lain, jangan tergopoh gapah jual hartanah tersebut. Buat penilaian harga sebenar dahulu. Jangan jual di bawah market value. Maksimumkan keuntungan selagi mana mampu.

Itulah serba serbi nasihat daripada saya. Ada pandangan lain? Jangan malu-malu untuk komen di bawah.

Minta pertolongan ejen hartanah anda untuk mengira RPGT

Cikgu Ahmad membeli sebuah rumah banglo di Kelantan berharga Rm 200 000 pada tahun 2013. Rumah banglo ini merupakan rumah beliau yang kedua. Pada tahun 2015, Cikgu Ahmad telah ditukarkan kerja ke Kuala Terengganu. Beliau berhasrat ingin menjual rumah ini dengan harga Rm 300 000. Sebelum menjual, beliau telah renovate rumah tersebut dan menelan belanja sebanyak Rm 20 000. Cikgu Ahmad ini seorang yang bijak, dia tahu hasil penjualan tersebut akan dikenakan RPGT. Lalu dia berjumpa encik Safwan (bukan nama sebenar), seorang ejen hartanah di Kelantan untuk mendapatkan khidmat nasihat.

Soalan, kira berapakah RPGT yang perlu dibayar?

RPGT yang dikenakan: 30% daripada keuntungan jualan. (Sebab baru dua tahun miliki rumah tersebut)

Keuntungan jualan = Harga Jual beserta kos-kos berkaitan  – Harga Beli beserta kos-kos berkaitan.

Harga Jual Rm 300 000
– Kos renovasi Rm 20 000
– Kos ejen hartanah 3%, Rm 9000
– kos guaman Rm 3000
Harga jual selepas tolak kos berkaitan: Rm 268 000

Harga beli Rm 200 000
+ Kos guaman Rm 2500
+ Duti setem Rm 3000
Harga beli selepas tambah kos berkaitan Rm 205 500

Keuntungan jualan = Rm 268 000 – Rm 205 500 = Rm 62 500

Tolak pelepasan 10% atau RM 10 000 yang mana lebih tinggi.

Rm 62 500 – Rm 10 000 = Rm 52 500

RPGT = 30% x Rm 52 500 = Rm 15 750

Begitulah alkisahnya.

Jangan melabur dalam hartanah kalau anda tidak tahu apa itu RPGT

Apa itu RPGT (real property gain tax), atau lama lainnya CKHT (cukai keuntungan harta tanah)?

Perkara pertama yang anda perlu tahu ia adalah sejenis cukai. Ya, cukai yang membantut anda untuk menjadi kaya, hehe. Nampaknya kerajaan kita tak suka rakyatnya kaya-raya?

Sebenarnya RPGT ini menghalang berlakunya spekulasi di mana pelabur mendapat keuntungan dengan membeli hanya untuk menjual semula. Cukai ini dikenakan mengikut Akta Cukai Keuntungan Modal ( 1975 terpinda).

Kadarnya seperti berikut:

credit to e-cukai.com

Jadi jika anda membeli rumah pada tahun 2013 dan ingin menjualnya pada tahun 2015, anda akan dikenakan RPGT sebanyak 30% daripada keuntungan jualan. Banyak woo.

Keuntungan jualan dikira apabila (harga jual TOLAK kos-kos berkaitan) – (harga belian TAMBAH kos-kos berkaitan).

Kos-kos berkaitan jualan:

  1. Kos guaman.
  2. Kos perunding hartanah
  3. Kos renovasi rumah.

Kos-kos berkaitan belian:

  1. Kos guaman.
  2. Kos pembayaran duti setem.

Sekejap, ada berita baik di sini. Sebenarnya ada pengecualian dalam RPGT:

  1. Keuntungan bagi penjualan hartanah kediaman bagi individu, sekali dalam seumur hidup. Gunakannya dengan sebaik mungkin.
  2. Kalau jual rumah kepada ahli keluarga, keuntungannya tidak dikenakan RPGT.
  3. 10% daripada keuntungan atau RM 10 000, yang mana lebih tinggi, tidak dikenakan cukai. Ini dah dapat diskaun sebanyak 10k.

Jadi, Bilakah anda perlu bayar RPGT? Jawapannya ialah 60 hari selepas hartanah tersebut dijual. Bayar di LHDN. Sila tanya lawyer yang anda lantik, sebab ini memang kebiasannya kerja mereka.

Untuk contoh pengiraan RPGT, saya akan kongsi dalam entri lain. Terima kasih.

Instrumen pelaburan terbaik

“The best investment on earth is earth”
– Louis Glickman.

Aku tertarik dengan penulisan Robert Kiyosaki, konsep financial education yang disebut dalam buku-buku beliau. Buku-buku berkenaan financial education mula dibaca olehku selepas tamat pengajian universiti. Oh ruginya aku tidak terdedah kepada buku-buku ini sewaktu alam pengajian dulu, tapi alhamdulillah aku masih tidak terlewat.

Sebenarnya dari dulu aku berminat dengan investment. Aku selalu berfikir apakah instrumen pelaburan yang terbaik. Apa yang dapat ku lihat buat masa ini, pelaburan yang terbaik adalah dalam bidang hartanah. Kenapa?

  • Kurang berisiko, anda boleh nampak dengan biji mata anda benda yang nak dilaburkan. Cuba bandingkan pelaburan hartanah dengan pelaburan saham atau emas?
  • Harga hartanah yang sentiasa naik, maksudnya kadar ROI (pulangan pelaburan) yang tinggi.
  • Boleh dapat pembiayaan. Dengan kata lain, boleh buat duit dengan menggunakan duit orang lain.
  • Boleh dibuat pelepasan cukai. (Bab-bab cukai ni, kena tunggu lain episod baru kita bincang)
  • …dan banyak lagi. Cerita sampai esok pun tak habis.

Ringkasnya tak rugi kalau anda melabur dalam hartanah, lebih-lebih jika bermula pada usia yang muda. Kalau dah berumur nak pencen baru lah nak beli property pertama untuk pelaburan…huhu, bukan tak boleh, tapi alahai sayaangnya.

Jadi tunggu apa lagi kawan-kawan? Mulakan langkah anda sekarang.

Bagaimana nak mula?

Jika anda masih kosong tentang hartanah, maka laburkanlah duit anda untuk menambah ilmu. Beli buku-buku yang berkaitan, join mana-mana seminar yang bagus. Ada juga blog atau website free yang bagi tips-tips tentang pelaburan hartanah, boleh dijadikan rujukan anda.

InsyaAllah saya selaku ejen hartanah akan berkongsi di sini sedikit sebanyak tentang hartanah, terutamanya yang berkaitan dengan jual-beli hartanah. Semoga bermanfaat untuk anda semua. Selamat membaca.