Tips Jual Beli | Safwan Salleh

October 10, 2019October 10, 2019

Ketahui Proses-Proses Penjualan Rumah Yang Masih Dalam Pinjaman.

Saya akan cuba terangkan tentang penjualan rumah subsale (rumah second hand) sahaja.

Manakala berkenaan penjualan rumah yang sedang dibina, saya akan kupas pada post lain.

Ada dua keadaaan:

Rumah tersebut masih ada cagaran (loan) dengan bank atau kerajaan.
Rumah tersebut tiada loan.

Majoriti pelanggan saya yang menjual rumah mereka, masih ada baki loan perumahan.

Sama ada loan bank ataupun loan kerajaan (LPPSA atau BPP).

Di sini saya tidak akan bincangkan berkenaan kos. Sekiranya anda berminat untuk mengetahui tentang kos-kos penjualan rumah, boleh rujuk pada post saya sebelum ini.

Apabila perjanjian jual beli ditandatangani oleh kedua-dua belah pihak, peguam akan menghantar permohonan penyata baki hutang kepada bank penjual @ LPPSA.

Selepas mendapat penyata tersebut, pihak pembeli akan membuat bayaran kali pertama.

Bayaran kali pertama ini adalah untuk menyelesaikan baki hutang penjual. Sama ada dibayar oleh bank pembeli, atau kerajaan (LPPSA) bergantung kepada jenis pinjaman yang dibuat.

Proses ini dinamakan sebagai ‘tebus gadai’.

Sekiranya rumah yang dijual itu memang tiada loan, proses tebus gadai tidak perlu dilakukan. Terus kepada proses pindahmilik.

Setelah selesai baki hutang, bank penjual @ LPPSA akan lepaskan segala dokumen (geran tanah dan lain-lain) kepada peguam.

Apabila semua dokumen diterima oleh peguam, peguam akan laksanakan tiga proses berikut:

Pelepasan gadaian (borang 16N)
Pindahmilik (borang 14A)
Gadaian (borang 16A)

Kita boleh namakan semua proses di atas sebagai ‘pendaftaran’.

Haa masa ini lah peguam biasanya akan kenakan caj kepada pembeli. Sekurang-kurang separuh dari keseluruhan bil.

Manakala penjual pula akan dikenakan caj untuk tebus gadai (pelepasan gadaian).

Seterusnya dokumen hakmilik (geran) yang sudah siap dipindahmilik dan digadai akan dihantar kepada bank pembeli atau LPPSA.

Proses ini dinamakan ‘simpan geran’.

Apabila dokumen sampai ke pihak bank atau LPPSA, barulah mereka akan keluarkan pembayaran kedua.

Pada peringkat inilah, tuan rumah baru betul-betul boleh merasa duit hasil daripada jualan rumahnya.

Sebelum ni mungkin hanya merasa duit deposit sahaja. Mungkin 1-2 ribu. Atau paling maksimum pun 10% tolak kos agent 3%. Huhu.

Soalan yang kerap kali ditanya. Biasanya berapa lama untuk siap kesemua proses ini?

Sebenarnya jawapan kepada soalan ini agak subjektif, kerana proses-proses tersebut banyak melibatkan pejabat-pejabat kerajaan dan perjalanan dokumen ke banyak tempat.

Mengikut pengalaman saya, kalau rumah tersebut di kawasan jajahan Kota Bharu, dan masih ada loan dengan kerajaan (LPPSA atau BPP), manakala pembeli pula menggunakan loan kerajaan juga, tempoh anggaran adalah selama 8 bulan.

Kalau urusan dengan bank, kebiasaannya cepat sedikit. Anggaran 6 bulan.

Ya, memang agak lama. Sebab itu lah hartanah dikategorikan sebagai aset lambat cari (low liquidity).

Jadi nasihat saya, contohnya kalau penjual berhajat kepada sejumlah duit pada hujung tahun, maksudnya awal tahun sudah kena pastikan rumahnya sudah ada pembeli.

Maksudnya harga yang diletakkan perlu munasabah dan bukan melebihi harga pasaran.

Elakkan cuba ‘test market’ dengan letak harga tinggi dulu, lepas tu kurangkan sedikit demi sedikit.

Kebiasaannya ‘test market’ ni hanya untuk penjual yang tidak terdesak dan tidak serius.

Dan sudah tentu ejen pun tidak begitu berminat untuk menolong penjual yang tidak serius.

Oleh itu rancanglah penjualan rumah anda dengan baik.

Sekiranya anda memerlukan khidmat daripada ejen untuk menjual rumah anda di Kelantan & Terengganu, boleh hubungi saya. InsyaAllah saya akan bantu anda.

February 27, 2019October 9, 2019

Ketahui Kos-kos yang Perlu Ditanggung oleh Penjual untuk Menjual Rumah.

Jual rumah pun ada kos yang perlu dikeluarkan?

Ya bossku, jangan terkejut.

Sekiranya anda jual rumah anda dengan harga RM 100k, jangan berangan anda akan dapat bersih RM 100k. Di bawah saya senaraikan secara ringkas apakah kos-kos tersebut.

Kos ejen.Anda mesti datang ke blog ini untuk mencari ejen kan? Jadi semestinya kos ejen adalah kos paling utama yang wajib untuk dikeluarkan. Biasanya ejen akan caj 3% daripada harga jualan. Ada juga ejen yang menetapkan caj minimum bagi harga di bawah paras tertentu, seperti syarikat saya sendiri.Bilakah perlu membayar kepada ejen?
Biasa ejen akan caj ‘fee’ tersebut daripada ‘booking’ @ ‘earnest deposit’ pembeli. Sekiranya booking tersebut tidak mencukupi sebanyak 3%, biasanya ejen akan caj apabila pembayaran dikeluarkan daripada bank pembeli kepada peguam.
Kos pelepasan gadaian.Adakah rumah yang nak dijual tersebut masih dalam gadaian bank / LPPSA? Sekiranya ya, maka penjual perlu memperuntukkan sejumlah wang untuk membayar kos pelepasan gadaian kepada peguam dan pejabat tanah. Amaun bergantung kepada pejabat tanah negeri masing-masing. Jika di Kelantan, kos pelepasan gadaian yang terkini adalah sekitar RM 1,000 – RM 3,000.
CKHT / RPGT. Cukai Keuntungan Harta Tanah.

Sekiranya pemilikan rumah belum mencukupi 5 tahun, anda perlu bayar CKHT jika ada keuntungan. Rujuk di sini untuk jadual kadar cukai.

Bagaimana dengan rumah yang sudah melebihi 5 tahun?

Jawabnya YA.

Anda tetap perlu membayar cukai tersebut. Bermula tahun 2019, kerajaan telah menetapkan bahawa CKHT akan dikenakan pada setiap penjualan hartanah, walaupun sudah melebihi 5 tahun. Cajnya adalah 5% daripada keuntungan.
Segala tunggakan bil dan cukai. Anda perlu serahkan rumah dalam keadaan ‘clean & clear’ daripada sebarang ‘outstanding bills’. Antaranya adalah bil elektrik, bil air, cukai pintu, cukai tanah, dan ‘maintenance fee & service charge’ bagi apartment dan kondominium.

Contoh:

Sekiranya Encik Ahmad ingin menjual rumah beliau di Kota Bharu dengan harga RM 100,000. Beliau pun melantik saya sebagai ejen beliau. Rumah tersebut masih dalam gadaian BPP (Bahagian Pinjaman Perumahan) dengan baki pinjaman sebanyak RM 10,000. Katakan rumah ini sudah melebihi 5 tahun pemilikan, dengan harga beli dulu sebanyak RM 50,000.

Harga rumah: 100,000
Kos ejen: 6,000
Kos pelepasan gadaian: 3,000
Tunggakan bil & cukai: 1,000
Baki pinjaman: 10,000
CKHT: 2,500 (saya ambil kira keuntungan adalah sebanyak RM 50k, untuk memudahkan pengiraan)

Jadi hasil bersih daripada harga jualan yang En Ahmad akan dapat:

100,000 – 6,000 – 3,000 – 1,000 – 10,000 – 2,500 = RM 77,500 sahaja.

Kesimpulannya, adalah dinasihatkan untuk buat kiraan terlebih dahulu sebelum menjual rumah. Kalau anda rasa tidak mahu pening kepala, hubungi ejen anda dan pastikan beliau boleh kirakan untuk anda.

August 6, 2017

Lantik Juru Ukur Sebelum Membeli Tanah

Sekiranya anda berkenan untuk membeli sekeping tanah di mana-mana lokasi, antara perkara penting yang perlu dibuat sebelum membuat bayaran penuh adalah melantik juru ukur.

Fungsi juru ukur adalah untuk menanda sempadan tanah yang dibeli, dan juga untuk memastikan lokasi tanah tersebut adalah betul seperti yang diberitahu oleh penjual.

Saya ingin kongsi pengalaman saya sendiri ketika menjual satu tanah lot di Bandar Baru Pasir Tumboh, Kota Bharu, Kelantan.

Sebelum tanah tersebut dijual, saya telah meminta penjual untuk menunjukkan lokasi terlebih dahulu. Apa yang difahami adalah tanah tersebut terletak di tepi lorong bertar. Keluasan tanah adalah 9300+ kaki persegi.

Geran Tanah Lot Pasir Tumboh — Gambar Pelan Tanah & Keluasan

Apabila ada pembeli yang berkenan untuk pembeli, beliau mendesak penjual untuk melantik juru ukur bagi menanda batu sempadan. Alhamdulillah penjual ni jenis yang ‘mudoh baso, sene kiro’. Penjual sanggup menanggung kos untuk ukur tanah tersebut.

Selepas selesai kerja-kerja menanda batu sempadan, rupa-rupanya separuh lorong bertar telah memasuki kawasan tanah. Jadi jumlah kawasan tanah yang dibeli oleh pembeli ini lebih kecil keluasannya, sekiranya dibandingkan dengan yang terdapat dalam geran. Jumlah kawasan yang ditutup jalan bertar lebih kurang 400 kaki persegi.

Keluasan tanah — Lebar tanah yang ditutupi jalan tar

Boleh sahaja pembeli nak ‘claim’ semula tanah yang sudah bertar tersebut, dan buat tak tahu sahaja, bina sahaja pagar atasnya. Tapi memandangkan tanah tersebut sudah menjadi laluan awam, lebih-lebih lagi sudah menjadi laluan ke kubur! Alangkah tak manis dipandang oleh orang kampung, ibarat ‘merampas’ laluan awam.

Setelah perbincangan balik diadakan, penjual bersetuju menurunkan harga dengan menolak keluasan yang ditutupi oleh jalan tar. Diskaun diberi sebanyak Rm 5,000. Alhamdulillah pembeli pun berpuas hati.

Nasihat saya, sekiranya anda berniat nak beli tanah, pastikan lantik juru ukur. Sekiranya penjual enggan menanggung kos juru ukur, apa salahnya anda sendiri sebagai pembeli menanggungnya. Apalah sangat kena bayar rm 300-400 untuk tanda sempadan, jika dibandingkan risiko kerugian beribu-ribu ringgit sebab tersilap beli tanah. Bayangkan macam kes di atas, anda mungkin boleh jimat Rm 5,000..dengan hanya membelanjakan Rm 400.

Semoga kisah ni memberi manfaat kepada pembaca-pembaca semua.

July 23, 2017

Cara-cara Membaca Geran Tanah (Siri 2)

Maklumat-maklumat hartanah adalah kandungan utama dalam geran. Jom kita tengok satu persatu. Saya hanya fokus pada item-item yang penting sahaja.

Negeri: Negeri mana tanah tersebut berada.

Daerah / Jajahan: Yang menarik di Kelantan, pejabat tanah adalah mengikut jajahan, bukan daerah. 10 jajahan yang ada di Kelantan. Kota Bharu, Tumpat, Pasir Mas, Machang, Bachok, Kuala Krai, Gua Musang, Pasir Puteh, Tanah Merah dan Jeli.

Mukim. Bagi setiap jajahan, terdapat beberapa mukim di bawahnya.

Lot. No. LOT adalah untuk hakmilik tetap. Manakala no. PT untuk hakmilik sementara. Contoh PT 1234, LOT 4321. Ada juga lot yang dibahagi mengikut seksyen.

Kategori Penggunaan Tanah. Ada beberapa kategori, antaranya adalah Pertanian, Bangunan, Perindustrian / Perusahaan. Setiap kategori ada syarat-syarat nyata yang berlainan. Nilaian tanah pun berbeza mengikut kategori masing-masing.

Keluasan. Unit yang biasa diguna untuk keluasan tanah adalah hektar (untuk tanah pertanian) dan meter persegi (untuk tanah bangunan). Kadang-kadang unit ekar dan depa pun turut digunakan.

Ok, jom kita lihat pula perenggan seterusnya. Di sini kita akan dapati jenis hak milik & rezab melayu atau tidak. Sekiranya ditulis tanah ini diberi milik selama-lamanya, maka ia adalah tanah ‘freehold’. Sekiranya ditulis pajakan, maka ia adalah tanah pajakan, (leasehold) jadi lihat berapa lama tempoh pajakan. Sama ada 33 tahun, 66 tahun atau 99 tahun. Untuk mengetahui tarikh luput pajakan, lihat pada barisan atas. Akan ditulis bila tarikhnya.

Dalam kawasan rezab melayu. Ini bermaksud tanah ini tertakluk kepada undang-undang tanah rezab melayu. Sekiranya tidak ditulis, besar kemungkinan tanah ini bukan rezab melayu. Maka bukan melayu boleh memilikinya. Kadang-kadang ada orang melabel tanah bukan rezab Melayu sebagai tanah ‘freehold’ juga, yang bermaksud pegangan bebas.

membaca geran tanah

Syarat-syarat nyata. Kalau diperhatikan di muka surat bawah ataupun di muka surat dua bahagian atas, terdapat item sebegini. Syarat-syarat nyata membahagikan kategori-kategori tanah secara lebih spesifik. Contohnya syarat-syarat nyata bagi tanah pertanian adalah padi, dusun macam-macam, getah. Manakala bagi tanah bangunan adalah kediamaan atau perniagaan. Daripada syarat-syarat nyata ini, kita boleh menduga bagaimana keadaan tanah tersebut, contohnya jika tanah padi, adakah perlu ditambun sekiranya ingin buat bangunan, berpaya atau tidak, adakah ada rezab jalan atau tidak? Nilaiannya pun berbeza mengikut syarat-syarat nyata masing-masing.

Sekatan-sekatan kepentingan. Saya kira bahagian ini adalah perkara kedua paling penting selepas maklumat tanah. Sekatan kepentingan merupakan batasan atau sekatan hak tuan tanah ke atas tanah tersebut, bagi maksud menjaga kepntingan tanah-tanah tersebut. Yang biasa dijumpai adalah berkenaan sekatan pindahmilik atau gadaian. Wajib bagi mereka yang ingin membeli tanah @ rumah untuk membaca bahagian ini. Antara sekatan kepentingan yang biasa terdapat dalam geran tanah adalah “tanah yang tersebut tidak boleh dipindahmilik dalam tempoh 10 tahun daripada tarikh didaftarkan”. Haaa..jadi berwaspadalah kalau nak beli tanah macam ni.

Ok..kita sambung siri ke-3 pulak next time.

February 13, 2017

Apakah kos yang perlu ditanggung untuk membeli rumah?

Penting bagi setiap pembeli rumah untuk mengetahui apa kos yang perlu dibayar secara tunai untuk membeli sesebuah rumah. Ramai yang menyangka dia tak perlu menanggung apa-apa kos melainkan sejumlah deposit sahaja, tapi sebenarnya tidak.

Sebenarnya kos-kos pembelian rumah berbeza mengikut jenis hartanah yang dibeli. Rumah baru, rumah second hand (subsale), dan rumah lelong masing-masing mempunyai kos-kos tersendiri.

Rumah baru

Sekiranya rumah ini dibeli dari pemaju besar, kebiasaannya pembeli hanya perlu membayar jumlah deposit yang kecil. Contohnya Rm 3000. Manakala untuk kos guaman pula bergantung kepada pemaju. Ada pakej di mana harga rumah disertakan sekali dengan kos guaman. Ada pemaju yang tanggung separuh sahaja kos guaman, separuh lagi ditanggung oleh pembeli. Ada pemaju yang ‘kedekut’ (jangan marah…hehe), keseluruhan kos guaman ditanggung oleh pembeli.

Jadi, kebanyakan rumah baru daripada pemaju, pembeli hanya menaggung kos deposit sahaja.

Rumah subsale (second hand)

Yang ni banyak kosnya. Sebab tu apabila pembeli menghubungi saya bertanya berapa kos yang perlu dibayar tunai, ramai yang terkejut sebab kosnya agak banyak. Saya katakan perkara tersebut adalah biasa, cuma awak saja yang tak biasa dengar. Itu la..nak beli rumah, tapi tak nak belajar dulu. Beli rumah bukanlah semudah beli bawang kat pasar.

Jadi kos-kos yang perlu ditanggung adalah:

Deposit. Kebiasaannya adalah 10%. 3% dibayar sebagai tanda jadi membeli rumah tersebut. Bayar sebelum sign agreement jual beli. Baki 7% dibayar apabila sudah sign agreement.
Kos guaman. Kebiasaanya ditanggung sepenuhnya oleh pembeli. Dah awak yang nk beli rumah tu, kenapa pula penjual kena tanggung? Penjual rumah subsale adalah individu, bukannya syarikat pemaju…mana la ada duit nak tanggung semua tu. Kalau dia ada duit pun, buat apa dia bayar kos peguam, sedangkan peguam tu dibayar untuk mewakili pembeli.Perlu diingat, kos peguam berbeza untuk jenis pembelian. Sekiranya pembelian rumah secara tunai, kosnya lebih murah sebab hanya perlu buat perjanjian jual beli dan pindah milik sahaja. Sekiranya pembelian dengan menggunakan loan kerajaan atau bank, maka kosnya lebih tinggi sebab ada loan agreement. Biasanya kos loan agreement untuk pinjaman kerajaan lebih rendah daripada loan agreement pinjaman bank.
Kos penilaian. Yang ni ramai pembeli terlepas pandang. Bagi pembelian rumah dengan loan bank, bank memerlukan laporan penilaian lengkap berkenaan rumah tersebut daripada syarikat panel penilai bank. Kos laporan penilaian ni perlu ditanggung oleh pembeli. Selagi mana tak bayar kepada penilai, selagi tu la bank tak akan release duit kepada penjual. Dan selagi itu lah anda selaku pembeli takkan dapat anak kunci rumah tersebut. Haha.

Rumah lelong.

Yang ni kena hurai dalam post lain, tapi secara ringkasnya ada beberapa kos yang perlu ditanggung:

10% deposit dalam bentuk bankdraf. Perlu dibawa masa hari lelongan. Kalau tak ada 10% deposit, jawabnya tak layak untuk masuk lelong. Boleh balik.
Sekiranya menang bidaan, kos penyediaan kontrak jualan yang perlu dibayar kepada pelelong. Kalau di Kelantan, kebiasaannya Rm 500.
Kos pindah milik. Yang ni selepas pembayaran penuh dibuat.
Kos penilaian & peguam, sekiranya anda ingin memohon loan bank.
GST jangan lupa ooi. Kalau hartanah jenis komersil.

Saya harap post yang ringkas ni dapat membantu pembaca untuk buat anggaran berapa duit perlu ada dalam poket sebelum membeli rumah idaman. Perlu diingat, deposit, kos peguam dan kos penilaian adalah berbeza mengikut harga dan nilai rumah tersebut. Makin mahal rumah tu, makin tinggilah kosnya.

Sebelum setuju untuk beli rumah, sila tanya ejen anda secara detail berapa kos yang perlu dibayar, supaya tiada masalah di tengah-tengah jalan. Jangan tuduh penjual atau ejen atau lawyer nak aniaya anda pula, sebab ia adalah tanggungjawab anda untuk study dulu benda ni sebelum beli rumah. Apa-apapun keputusan di tangan anda, kalau rasa tak mampu untuk beli rumah, tangguh dahulu. Simpan duit, buat perancangan rapi, set target, kemudian barulah take action!

Ada nak jual rumah atau tanah di Kelantan? Hubungi saya segera 013 357 3059.

February 8, 2017

Pemilihan Bank untuk Pinjaman Perumahan

Ramai yang bertanya bank yang mana sesuai untuk dibuat pinjaman perumahan. Bagi saya ia terpulang kepada kehendak dan kemampuan masing-masing.

Secara umumnya saya hanya boleh kongsi beberapa tips secara umum, seterusnya terpulang kepada pembaca untuk survey bank mana yang menepati ciri-ciri yang sesuai dengan dirinya.

1. Kadar interest yang terendah.

Kebiasaannya inilah faktor utama yang mempengaruhi bank mana seseorang itu akan buat pinjaman. Semestinya semua nak kadar interest yang terendah.

2. Tempoh kelulusan yang singkat.

Ada bank yang ambil masa hanya 3 hari. Ada yang telan masa sampai seminggu. Tempoh ni juga bergantung kepada kecekapan pegawai bank tersebut, dan juga dokumen-dokumen pemohon sama ada mencukupi atau tidak. Kalau yang ambil masa singkat, tak semestinya kadar interestnya menarik.

Kalau memang tergesa-gesa untuk dapatkan pinjaman (dalam kes yang mana dah bayar earnest deposit)…usah bazir masa..apply sahaja bank yang bagi kelulusan cepat.

3. Syarat-syarat yang longgar atau ketat.

Ada sesetengah bank mengenakan syarat yang agak ketat, contohnya nett income mestilah RM 1500 sebulan. Ada bank yang agak longgar. Kalau rasa gaji tu tak berapa cantik tambah lagi komitmen bulanan dan tinggi, boleh lah pergi usha2 bank yang longgar syaratnya. Kalau slip gaji & komitmen luar memang cantik, tak perlu risau tentang benda ni.

4. Ada lock-in period atau tidak.

Biasanya pelabur hartanah yang concern pasal benda ni. Kalau target dia nak jual balik hartanah yang dia beli dalam masa terdekat, maka eloklah kalau ambil bank yang tiada lock-in period, atau periodnya singkat…contohnya 3 tahun sahaja. Sekiranya dia lunaskan segala hutangnya sebelum tamat lock-in period, maka akan dikenakan penalti oleh pihak bank.

5. Margin pembiayaan.

Berapa peratus bank boleh bagi pinjaman? Adakah 100% atau hanya 90%. Apa yang saya tahu, sekarang hanya 2 bank yang menawarkan margin 100% iaitu Bank Rakyat dan BSN..melalui pakej rumah pertama. Tapi interestnya agak tinggi.

Jadi seeloknya guna duit simpanan sendiri untuk bayar 10% harga rumah secara cash. Selebihnya 90% itu dari pinjaman bank. Tapi kalau dah terdesak sangat, biasa pembeli tetap akan ambil yang 100% punya…terutamanya pembeli Melayu..hehe.

6. Zero moving cost.

Ini kalau yang jenis desperate nak beli rumah tapi takder duit untuk bayar legal fees dan kos penilaian. Ada pakej yang menawarkan bayaran legal fees (biasanya sebahagiannya sahaja) dan kos penilaian ditanggung oleh bank. Jangan lupa check dulu berapa interest rate…adakah berbaloi untuk ambil pakej ni.

Sekiranya client saya mampu bayar kos-kos terbabit secara cash, saya akan nasihatinya supaya bayar cash. Usah banyakkan hutang anda.

7. Pembiayaan Islamic atau Pinjaman Konvensional.

Semestinya perlu pilih yang Islamic punya. Kebanyakan bank (hampir kesemuanya) sudah ada pembiayaan versi Islamic, jadi tak perlu risau.

Harap-harapnya perkongsian saya ni dapat memberi manfaat kepada pembaca. Tq.

September 7, 2015

Pinjaman Kerajaan untuk Membeli Rumah.

Ramai bertanya tentang bagaimana untuk mengira kelayakan pinjaman kerajaan, dan berapa bayaran bulanan?

Ilmu ini saya cedok daripada blog PakTeh di loankerajaan.blogspot.my.

Pertama: Cek berapa kelayakan pinjaman anda berdasarkan gaji pokok. Boleh tengok jadual ni.

Kedua: Ansuran pinjaman perumahan untuk setiap bulan tidak boleh melebihi 60% daripada gaji pokok. Cara mudah untuk mengira berapa ansuran pinjaman bulanan ialah dengan membahagi dua jumlah pinjaman, kemudian bahagi 10.

Contohnya jumlah pinjaman ialah Rm 400 000, maka ansurannya lebih kurang Rm 2000. (Pengiraan sebegini untuk tempoh 30 tahun).

Untuk pengiraan tepat, boleh rujuk di sini.

Ketiga: Semua potongan komitmen dalam slip gaji + ansuran pinjaman perumahan tersebut tidak melebihi 60% daripada gaji kasar.

Contohnya jika gaji kasar adalah Rm 4000, maka semua komitmen termasuk ansuran pinjaman perumahan tidak melebihi Rm 2400.

Semoga bermanfaat.

Komen anda amat dihargai.

August 30, 2015

Rumah bagaimana yang ingin dibeli?

Real-Estate-market Apabila ingin membeli rumah, penting untuk kita tahu rumah bagaimana rumah yang ingin dibeli. Selain jenis rumah yang perlu dititik beratkan; teres, banglo, apartment, condominium, mesti diketahui rumah bagaimana yang ingin dibeli?

Secara asasnya saya pecahkan kepada 3 kategori, iaitu rumah baru (new unit), rumah subsale (rumah second hand), rumah lelong.

1. Rumah baru (New unit).

Boleh dibahagikan kepada dua. Rumah siap biasanya harga lebih tinggi berbanding rumah belum siap. Kelebihannya tiada risiko projek terbengkalai. Kalau anda beli rumah belum siap (under construction) daripada pemaju, risiko untuk projek terbangkalai itu ada. Sebab itulah seeloknya beli daripada pemaju yang sudah established, dan mempunyai rekod yang baik. Lebih-lebih lagi ketika krisis ekonomi seperti sekarang.

Kalau anda seorang investor, tempoh menunggu rumah ini siap merupakan tempoh mencabar kesabaran anda. Kalau projek delay…lagi laa.

2. Rumah subsale (second hand).

Saya secara peribadi lebih sukakan rumah jenis ini. Rumah sudah siap, kadang-kadang ada yang sudah renovated dan perabot tersedia. Tiada risiko projek terbengkalai seperti rumah baru. Akan tetapi kos permulaannya agak tinggi, sebab anda kena sediakan deposit 10 % dan kos guaman lebih kurang 5 %. Katakan ingin membeli rumah bernilai Rm 300 000, fulus di tangan kena tersedia lebih kurang Rm 45 000.

Yer, kalau buat pinjaman kerajaan anda akan berpeluang untuk dapat full loan.

Bagaimana dengan markup loan? Yang itu kita bincang kemudian..insyaA
llah.

3. Rumah lelong.

Yang ni memang menarik, dan ia biasa menjadi target investors. Melalui lelong, anda mampu membeli rumah yang masih baik dengan harga below market value (kalau anda bernasib baik). Kebiasaan investor akan membeli rumah lelong, renovate dan kemudian jual dengan harga market value. Kemudian hasil keuntungan digunakan untuk ulang, dan ulang lagi. Ada juga yang bagi sewa untuk dapat positif cashflow.

Tiada benda yang sempurna. Masalah dengan rumah lelong ialah, kalau rumah tersebut berkunci, anda tidak dapat mengetahui bagaimana keadaan dalam rumah. Ada juga rumah lelong yang masih berpenghuni dan tuannya berkeras untuk tidak berpindah.

Banyak juga persediaan diperlukan sebelum bidding untuk rumah lelong. Jangan main rembat sahaja. Tengok dulu dari luar, bagaimana rupa rumah tersebut. Dapatkan pengisytiharan jualan, buat cabutan hak milik di pejabat tanah. Perhatikan ada caveat atau tidak. Check bangunan tersebut ada CF atau tidak. Bandingkan reserved price dengan market value, adakah berbaloi untuk dibeli? Pendek kata, kena study dulu baru bertindak.

Sebelum membeli rumah, anda perlu tahu posisi dan strategi anda.
Posisi anda selaku investor atau pembeli untuk diri sendiri? Investor pun banyak caranya, sama ada ada suka flipping atau buy & hold?
Strategi pula bergantung kepada kemampuan. New unit, subsale atau lelong masing-masing ada pros and cons, ukurlah baju di badan sendiri.

Mohon komen di ruangan bawah ye, terima kasih 🙂

August 22, 2015

Kaedah mudah mengira installment untuk pinjaman perumahan.

Ada dua kaedah yang biasa saya gunakan jika anda mendapatkan pembiayaan perumahan daripada bank.

1. Harga rumah bahagi dua.

Teknik ni paling mudah untuk dapatkan anggaran kasar untuk installment perumahan anda. Contohnya harga rumah yang dibeli adalah Rm 700 000, bahagi dua jadi 350 000. Jadi bayaran bulanan adalan lebih kurang Rm 3500. Mudah kan?

2. Guna mobile apps.

Mobile app yang selalu saya gunakan ialah imoney. Yang ni paling best dan mudah. Anda boleh dapatkan interest rate yang terkini untuk bank-bank di Malaysia.

Semoga bermanfaat.

August 19, 2015

5 Sebab Kenapa Rumah Anda Tidak Terjual

Ada sahaja di kalangan owner yang nak jual rumah, bertahun-tahun dah iklan tetap x mampu dijual. Ada banyak sebab, yang boleh saya kongsikan di sini adalah:

1. Harga terlajak mahal, tidak munasabah.
Kita selaku tuan rumah mestilah nak harga yang tertinggi boleh letak, tapi kena tengok buying power orang kita. Biasanya di Kelantan orang buat rumah sendiri, pinjam loan bank then buat rumah besar-besar. Kononnya nk duduk situ sampai lanjut usia. Bila dah tua, tak mampu duduk sorang-sorang di rumah, terpaksalah menumpang kat rumah anak. Rumah dah tak ada orang duduk, mestilah nak jual. Rumah besar takkan nk jual murah kot. Masalahnya buyer akan fikir, daripada dia beli rumah subsale mahal-mahal, baik buat rumah sendiri.

2. Susah untuk dihubungi.
Ramai sangat owner rumah kononnya bersungguh-sungguh nak jual rumah. Apabila call nombor dalam iklan mudah.com, tak jawab. Kali kedua voicemail. Kali ketiga anak kecik yang tak tahu apa-apa tolong angkat phone. hehe. Siapa tak fed up kalau macam ni.

3. Berkira-kira untuk jual rumah.
Dah kalau kita ni owner yang sibuk macam doktor kerja 24 jam sehari, 7 hari seminggu, masa bila boleh manage nak jual rumah? Nak lantik ejen hartanah.. lokek duit. Kalau sekadar 3% daripada harga jualan, apalah sangat kan, janji rumah terjual.

4. Buyer tak dapat view rumah.
Bila owner tinggal tempat lain, balik pun jarang, tak lantik ejen untuk jual rumah, macam mana prospek nak view rumah? Yang lagi susah bila penyewa ada kat dalam rumah, tapi tak bagi masuk melainkan ada owner. Siapa nak beli rumah tanpa tengok dulu. Baik beli rumah lelong.

5. Iklan cukup-cukup makan saja.
Kalau rumah kita bukan hot area, kenalah guna inisiatif lebih sikit untuk iklankan rumah. Walaupun tak melantik ejen, kita boleh buat sendiri kalau ada masa. Tangkap gambar cantik-cantik (bukan pintu pagar saja), masuk dalam semua media sosial. Boleh juga gantung banner, masuk iklan dalam akhbar. Ada banyak cara kreatif. Yang terbaik adalah lantik ejen, sebab itu memang kerja mereka.