Ketahui Proses-Proses Penjualan Rumah Yang Masih Dalam Pinjaman.

Saya akan cuba terangkan tentang penjualan rumah subsale (rumah second hand) sahaja.

Manakala berkenaan penjualan rumah yang sedang dibina, saya akan kupas pada post lain.

Ada dua keadaaan:

  1. Rumah tersebut masih ada cagaran (loan) dengan bank atau kerajaan.
  2. Rumah tersebut tiada loan.

Majoriti pelanggan saya yang menjual rumah mereka, masih ada baki loan perumahan.

Sama ada loan bank ataupun loan kerajaan (LPPSA atau BPP).

Di sini saya tidak akan bincangkan berkenaan kos. Sekiranya anda berminat untuk mengetahui tentang kos-kos penjualan rumah, boleh rujuk pada post saya sebelum ini.

Apabila perjanjian jual beli ditandatangani oleh kedua-dua belah pihak, peguam akan menghantar permohonan penyata baki hutang kepada bank penjual @ LPPSA.

Selepas mendapat penyata tersebut, pihak pembeli akan membuat bayaran kali pertama.

Bayaran kali pertama ini adalah untuk menyelesaikan baki hutang penjual. Sama ada dibayar oleh bank pembeli, atau kerajaan (LPPSA) bergantung kepada jenis pinjaman yang dibuat.

Proses ini dinamakan sebagai ‘tebus gadai’.

Sekiranya rumah yang dijual itu memang tiada loan, proses tebus gadai tidak perlu dilakukan. Terus kepada proses pindahmilik.

Setelah selesai baki hutang, bank penjual @ LPPSA akan lepaskan segala dokumen (geran tanah dan lain-lain) kepada peguam.

Apabila semua dokumen diterima oleh peguam, peguam akan laksanakan tiga proses berikut:

  1. Pelepasan gadaian (borang 16N)
  2. Pindahmilik (borang 14A)
  3. Gadaian (borang 16A)

Kita boleh namakan semua proses di atas sebagai ‘pendaftaran’.

Haa masa ini lah peguam biasanya akan kenakan caj kepada pembeli. Sekurang-kurang separuh dari keseluruhan bil.

Manakala penjual pula akan dikenakan caj untuk tebus gadai (pelepasan gadaian).

Seterusnya dokumen hakmilik (geran) yang sudah siap dipindahmilik dan digadai akan dihantar kepada bank pembeli atau LPPSA.

Proses ini dinamakan ‘simpan geran’.

Apabila dokumen sampai ke pihak bank atau LPPSA, barulah mereka akan keluarkan pembayaran kedua.

Pada peringkat inilah, tuan rumah baru betul-betul boleh merasa duit hasil daripada jualan rumahnya.

Sebelum ni mungkin hanya merasa duit deposit sahaja. Mungkin 1-2 ribu. Atau paling maksimum pun 10% tolak kos agent 3%. Huhu.

Soalan yang kerap kali ditanya. Biasanya berapa lama untuk siap kesemua proses ini?

Sebenarnya jawapan kepada soalan ini agak subjektif, kerana proses-proses tersebut banyak melibatkan pejabat-pejabat kerajaan dan perjalanan dokumen ke banyak tempat.

Mengikut pengalaman saya, kalau rumah tersebut di kawasan jajahan Kota Bharu, dan masih ada loan dengan kerajaan (LPPSA atau BPP), manakala pembeli pula menggunakan loan kerajaan juga, tempoh anggaran adalah selama 8 bulan.

Kalau urusan dengan bank, kebiasaannya cepat sedikit. Anggaran 6 bulan.

Ya, memang agak lama. Sebab itu lah hartanah dikategorikan sebagai aset lambat cari (low liquidity).

Jadi nasihat saya, contohnya kalau penjual berhajat kepada sejumlah duit pada hujung tahun, maksudnya awal tahun sudah kena pastikan rumahnya sudah ada pembeli.

Maksudnya harga yang diletakkan perlu munasabah dan bukan melebihi harga pasaran.

Elakkan cuba ‘test market’ dengan letak harga tinggi dulu, lepas tu kurangkan sedikit demi sedikit.

Kebiasaannya ‘test market’ ni hanya untuk penjual yang tidak terdesak dan tidak serius.

Dan sudah tentu ejen pun tidak begitu berminat untuk menolong penjual yang tidak serius.

Oleh itu rancanglah penjualan rumah anda dengan baik.

Sekiranya anda memerlukan khidmat daripada ejen untuk menjual rumah anda di Kelantan & Terengganu, boleh hubungi saya. InsyaAllah saya akan bantu anda.

46 Replies to “Ketahui Proses-Proses Penjualan Rumah Yang Masih Dalam Pinjaman.”

      1. Bayaran ansuran bulanan dah stop,pembeli sudah buat potongan melalui gaji.Berapa lama proses untuk penjual dpt semula wang.

        1. Bergantung juga kpd berapa lama proses pindah milik. Adakah perlu mendapat consent daripada pbn atau tidak. Normal boleh mencecah 3 bulan jika tidak perlu consent.

    1. Assalamkum tuan boleh ka menjual rumah loan kerajaan(lppsa)…belum sampai 5 tahun dr penerimaan kunci dan mempunyai tunggakan..harap dapat membantu

    1. Mengikut pengalaman saya, memakan masa lebih kurang 2 bulan juga. Tapi sekiranya tuan ingin tahu tempoh yang mengikut, SOP LPPSA, tuan kena call LPPSA sendiri bertanya.

    1. Terima kasih krn bertanya. Tempoh ini adalah subjektif, bergantung kepada bank dan juga negeri mana hartanah tersebut. Kebiasaan mengikut pengalaman saya, bank pembeli membayar kepada bank penjual dalam tempoh 3 bulan. Jika tiada apa-apa masalah.

    2. Assalamualaikum tuan.
      Sy baru beli rumah setahun mll loan bank. Macam mana cara kalau saya nak jual… Blh saya dapatkan nasihat dari tuan. Terima kasih.

  1. salam tuan,sekira nya rumah telah di jual & sudah tukar nama ke pemilik baru berapa lama proses untuk penjual dapat semula payment dari pihak bank?

    1. Waalaikumussalam. Bergantung pada bank atau institusi mana yg pembeli dapatkan pembiayaan. Seeloknya tanya peguam yang menguruskan. Pegalaman saya di Kota Bharu, biasa dalam tempoh satu bulan dah dapat, dengan syarat tiada apa2 masalah lain.

      1. apa maksud masalah2 lain tu ye? saya ingat lepas dah siap daftar nama pembeli baru.. dlm seminggu ke bank akan release duet (rumah tiada hutang)..? 😅

  2. Assalam tempoh pendaftaran selalunya ambil masa lama ker.?
    Pelepasan gadaian (borang 16N)
    Pindahmilik (borang 14A)
    Gadaian (borang 16A)
    adakah secara manual atau Online pendaftaran ini

    1. Waalaikumussalam. Tempoh bergantung pada daerah dan negeri masing2. Pengalaman saya di Kelantan, ambil masa dalam 2 bulan juga.

      1. assalamualaikum saya nak tanya, macam mana kalau dah lulus loan drpd bank dan rumah masih dalam pembinaan.. dalam tempoh itu, tukar fikiran disebabkan faktor tertentu.. boleh ke untuk cancel atau perlu cari pembeli baharu untuk proses pindah milik dan sebagainya?

  3. saya sebagai penjual rumah ….s&p dah sain smue..tggu buyer keluarkan epf..tetapi letter offer tu kene amend dr bank ..alamat x sama dengan yang develepor bagi..so berapa lama lg ye proses tu

  4. Salam,
    Boleh saya tahu untuk penjual rumah:

    1. Berapa kos fee lawyer kalau pembeli rumah menggunakan loan LPPSA?
    2. Adakah saya sebagai penjual akan mendapat semula wang MRTA setelah rumah tersebut dijual? Jika ya, berapa lama akan dapat semula?
    3. Berapa lama proses untuk mendapatkan wang jika pembeli guna loan LPPSA?

  5. Sekarang status rumah saya..bank pembeli tengah settle kan hutang rumah saya dengan lppsa.. boleh ke saya minta laywer percepatkan proses ni sebelum raya ni.. sebab mengikut penjanjian 6 bulan..raya thn ni cukup 5bulan..

  6. Assalamualaikum tuan…jika jual rumah yang masih ada pinjaman, adakah jumlah settlement dikira principal sahaja atau masuk interest sekali? Contohnya balance principal adalah RM200 000. Tapi campur interest masih ada lagi RM400 000. Adakah penjual perlu settlekan RM200k sahaja atau RM400k? Terima kasih tuan.

    1. Waalaikumussalam wbt.

      Terima kasih krn bertanya.

      Sekiranya pembiayaan islamik, hanya bayar principal sahaja. Sekiranya konvensional, saya tidak tahu.

  7. Assalam , nak tanya.. Saya telah jual rmah hujung tahun 2018, dan sudah mendapat bayaran pertama sebanyak 1/4 pada awal bulan jun 2019.. Dan selebihnya masih tertungguk.. Bila ditanya pada peguam , peguam mengatakan bank yang melambatkan urusan, sehingga peguam menyuruh pihak saya sendiri yang perlu ke bank untuk mempercepatkan urusan.. Dalam masa yang sama , pihak pembeli telah ubah suai rumah tersebut , atas kebenaran peguam.. Saya yang pelik tak ada apa2 yg masuk🤔

    1. Waalaikumussalam. Terima kasih krn bertanya.

      Puan kena rujuk peguam kenapa terlalu lama. Peguam kena perincikan apakah masalah yg sedang dihadapi.

      Adapun pihak pembeli telah ubah suai rumah tu, setahu saya tidak boleh. Sebab selagi mana puan masih belum dapat bayaran penuh, selagi itu rumah tersebut bukan miliknya.

  8. Nak tanye sy baru beli rumah dlm tempoh 4 tahun,adakah rumah tersebut boleh dijual dan apakah ada keuntungan jika sy menjual rumah dlm tempoh ini

    1. Terima kasih kerana bertanya. Walaupun baru 4 tahun, rumah boleh dijual selagi tiada apa-apa halangan. Akan tetapi tuan/puan perlu tahu caj-caj yang terlibat, iaitu CKHT dan juga penalti daripada bank sekiranya ada lock-in period.

      Berkenaan CKHT, boleh baca di sini.

      Berkenaan lock-in period tu, tuan/puan perlu merujuk pihak bank.

  9. Assalamualaikum Tuan,

    Saya bercadang utk jual rumah strata, tetapi masih belum mendapat hak milik drp pemaju. Apakah perkara yang saya perlu saya selesaikan dahulu sebelum memulakan proses penjualan?

    T.kasih

    1. Waalaikumussalam wbt. Terima kasih krn bertanya.

      Rumah strata boleh dijual walaupun masih belum mendapat hak milik (geran strata) daripada pemaju. Akan tetapi tidak semua bank yang bagi pembiayaan / pinjaman untuk rumah strata yang belum ada geran.

  10. Assalamualaikum Tuan.
    Kakak saya meminta tolong menjual unit apartment beliau di KL dan sekarang beliau berada di oversea.
    Saya telah menyemak borang 14A yg telah ditandatangan beliau dan ada menyatakan bahawa “sebagai balasan wang sebanyak xxxx saya mengaku telah terima”. Tetapi kami belum menerima sebarang bayaran drpd peguam. Boleh ke kami hold borang tersebut sehingga bayaran selesai? Adakah kes di mana penjual tidak menerima sebarang bayaran setelah proses jual beli?
    Terima Kasih.

    1. Waalaikumussalam. terima kasih krn bertanya.

      Sekiranya pembeli tu beli dengan menggunakan pembiayaan atau pinjaman, memang owner kena sign dulu borang 14a, kemudian kena siap pindahmilik dan gadai, baru lah bank akan release pembayaran kepada owner.

      Kalau owner hold borang tersebut, maksudnya proses akan tersangkut. Dan pihak tuan tidak akan dapat bayaran.

      Apa-apa pun perlu merujuk lawyer untuk kepastian dalam kes kakak tuan. Ada baiknya melantik lawyer yang mewakili kakak tuan, bukan menggunakan lawyer pembeli semata-mata.

  11. salam tuan, berapa lamakah wang jualan akan dilepaskan ke peguam/penjual, setelah consent lulus ya? pembeli guna loan LPPSA, consent sudah lulus Jumaat (12/6/2020) .

    1. Waalaikumussalam. Consent lulus tu baru step pertama. Kena tunggu pindah milik, gadaian, dan kemudian baru disburse. Kalau di Kelantan, mengambil masa beberapa bulan jgk tu.

  12. Assalammualaikum tuan ..
    Rumah saya hendak dijual..sy guna agen..bila ada buyer n bayar deposit rm1k pada syarikat agen..masuk loan sebulan macam tu..bila loan lulus,tiba2 agen cakap,buyer nak tukar rumah lain…
    Dalam masa sebulan tempoh masuk loan tu,ada 2org buyer tanyakan rumah saya..tp sbb dh booking..sy tolak 2buyer tersebut…rugi la sy…bleh ker,buyer tolak rumah yg dh dibooking bila loan atas alamat rumah sy lulus?..

    Leave a Reply

    1. Waalaikumussalam wbt.

      Terima kasih krn bertanya.

      Normal practice sekiranya buyer cancel tanpa alasan kukuh (bukan disebabkan loan tidak lulus), deposit tanda jadi tidak akan dipulangkan. Dan owner berhak 50% daripada deposit tersebut.

      Seeloknya puan keluarkan surat pelantikan agent apabila melantik mana-mana agent.

      Harap bermanfaat.

  13. Slm tuan..
    Sy beli rumah yg sy sewa skrg..bank dah buat bayaran pertama penjual (loan kerajaan)..skrg tggu bayaran kedua dah hampir 2 bulan..soalan sy ,tuan rumah masih boleh minta lg ke sewa sedangkan dia pun dah tak perlu bayar pada LPPSA..manakala sy perlu bayar loan bank dan sewa pada tuan rumah..2. Bolehkah dikenakan penalti jika lawyer penjual lewat menyelesaikan urusan jual beli?

    1. Waalaikumussalam. Terima kasih krn bertanya.

      Selagi mana pembayaran untuk rumah tu masih belum selesai sepenuhnya, selagi itulah tuan rumah masih boleh mengambil manfaat daripada rumah tersebut. Sama ada tinggal di situ atau mengambil sewa.

      Adapun adakah boleh tuan rumah dikenakan penalti, itu perlu rujuk kepada perjanjian jual beli, berapa lamakah tempoh pihak pembeli perlu selesaikan pembayaran daripada tarikh bermulanya perjanjian jual beli.

      Walau bagaimana pun, tuan perlu merujuk pihak lawyer untuk mendapatkan kepastian.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *