February, 2017 | Safwan Salleh

February 23, 2017

Cara Membaca Geran Tanah (Siri 1)

Kali ni saya mahu kongsi tips yang bersifat umum, sesuai untuk penjual dan pembeli hartanah.

Bagaimana kaedah-kaedah membaca geran tanah. Apa yang saya cuba kongsikan adalah ilmu asas sahaja, selebihnya terpulang kepada anda untuk dapatkan maklumat lanjut.

Kebiasaannya geran tanah mempunyai 3 muka surat.

Muka surat pertama terdapat maklumat berkenaan tanah.
Muka surat kedua maklumat berkenaan pemilik tanah.
Muka surat ketiga adalah plan akui tanah.

geran-muka-surat-1-edited — Muka Surat 1

geran-muka-surat-2-edited — Muka Surat 2

geran-muka-surat-3-edited — Muka Surat 3

Baiklah, post kali ni saya nak hurai berkenaan beberapa part dalam muka surat pertama.

Untuk mudah faham, saya bahagikan muka surat pertama kepada 3 bahagian.

Bahagian pertama: tajuk.
Bahagian kedua: maklumat lokasi dan keluasan.
Bahagian ketiga: maklumat-maklumat lain.

Ini hanya pembahagian yang saya buat, tak ada dalam buku teks.

TAJUK

Tajuk geran tanah berbeza mengikut jenis pegangan hakmilik tanah.
Berikut adalah jenis-jenjis hakmilik yang biasa kita temui:
1. Geran (geran negeri)
2. Geran mukim
3. Pajakan (pajakan negeri)
4. Pajakan mukim
5. Hak milik sementara

Untuk geran & geran mukim, tanah sebegini adalah tanah yang diberi milik selama-lamya. Maksudnya tuan tanah mempunyai pegangan hakmilik ke atas tanah ini buat selama-lamanya. Dalam istilah lain yang biasa pemaju guna adalah ‘freehold’.

Manakala untuk pajakan & pajakan mukim, tanah tersebut merupakan hakmilik kerajaan negeri, akan tetapi diberi pajak kepada ‘pemilik’ yang berdaftar untuk tempoh masa tertentu. Sekiranya tempoh tersebut tamat dan tiada permohonan untuk melanjutkan tempoh pajakan, maka tanah tersebut secara automatiknya akan menjadi hakmilik kerajaan negeri. Istilah yang biasa digunakan oleh pemaju adalah ‘leasehold’.

Apa pula beza antara geran dan geran mukim? Apa beza antara pajakan dan pajakan mukim? Untuk geran & pajakan, hakmilik ini didaftar di pejabat pendaftar (di pejabat tanah dan galian – PTG), manakala geran mukim dan pajakan mukim, hakmilik ini didaftar oleh pentadbir tanah (di pejabat tanah jajahan @ daerah).

Bagaimana pula dengan hakmilik sementara?

Hakmilik sementara ni adalah hakmilik yang dikeluarkan oleh pejabat tanah sebelum kerja-kerja pengukuran dilakukan ke atas tanah tersebut. Mudah kata, batu penanda belum tanam lagi, tapi geran sudah ada. Ukuran hanya dalam sistem dan atas kertas sahaja. Apabila siap tanam batu, maka hakmilik tetap (geran, geran mukim, pajakan, pajakan mukim) akan dikeluarkan. Biasanya tiada perubahan ukuran antara hak milik sementara dan hakmilik tetap. No lot bagi hakmilik sementara akan ditulis dgn PT, manakala untuk hakmilik tetap ditulis sebagai LOT.

Saya rasa cukup untuk perkongsian kali ni. Saya akan kupas berkenaan cara membaca maklumat tanah dalam siri 2. Terima kasih kerana sudi membaca. Jangan malu untuk tinggalkan komen.

Nota: Perlukan khidmat ejen jual rumah atau tanah di Kelantan? Hubungi saya segera 013 357 3059.

February 13, 2017

Apakah kos yang perlu ditanggung untuk membeli rumah?

Penting bagi setiap pembeli rumah untuk mengetahui apa kos yang perlu dibayar secara tunai untuk membeli sesebuah rumah. Ramai yang menyangka dia tak perlu menanggung apa-apa kos melainkan sejumlah deposit sahaja, tapi sebenarnya tidak.

Sebenarnya kos-kos pembelian rumah berbeza mengikut jenis hartanah yang dibeli. Rumah baru, rumah second hand (subsale), dan rumah lelong masing-masing mempunyai kos-kos tersendiri.

Rumah baru

Sekiranya rumah ini dibeli dari pemaju besar, kebiasaannya pembeli hanya perlu membayar jumlah deposit yang kecil. Contohnya Rm 3000. Manakala untuk kos guaman pula bergantung kepada pemaju. Ada pakej di mana harga rumah disertakan sekali dengan kos guaman. Ada pemaju yang tanggung separuh sahaja kos guaman, separuh lagi ditanggung oleh pembeli. Ada pemaju yang ‘kedekut’ (jangan marah…hehe), keseluruhan kos guaman ditanggung oleh pembeli.

Jadi, kebanyakan rumah baru daripada pemaju, pembeli hanya menaggung kos deposit sahaja.

Rumah subsale (second hand)

Yang ni banyak kosnya. Sebab tu apabila pembeli menghubungi saya bertanya berapa kos yang perlu dibayar tunai, ramai yang terkejut sebab kosnya agak banyak. Saya katakan perkara tersebut adalah biasa, cuma awak saja yang tak biasa dengar. Itu la..nak beli rumah, tapi tak nak belajar dulu. Beli rumah bukanlah semudah beli bawang kat pasar.

Jadi kos-kos yang perlu ditanggung adalah:

Deposit. Kebiasaannya adalah 10%. 3% dibayar sebagai tanda jadi membeli rumah tersebut. Bayar sebelum sign agreement jual beli. Baki 7% dibayar apabila sudah sign agreement.
Kos guaman. Kebiasaanya ditanggung sepenuhnya oleh pembeli. Dah awak yang nk beli rumah tu, kenapa pula penjual kena tanggung? Penjual rumah subsale adalah individu, bukannya syarikat pemaju…mana la ada duit nak tanggung semua tu. Kalau dia ada duit pun, buat apa dia bayar kos peguam, sedangkan peguam tu dibayar untuk mewakili pembeli.Perlu diingat, kos peguam berbeza untuk jenis pembelian. Sekiranya pembelian rumah secara tunai, kosnya lebih murah sebab hanya perlu buat perjanjian jual beli dan pindah milik sahaja. Sekiranya pembelian dengan menggunakan loan kerajaan atau bank, maka kosnya lebih tinggi sebab ada loan agreement. Biasanya kos loan agreement untuk pinjaman kerajaan lebih rendah daripada loan agreement pinjaman bank.
Kos penilaian. Yang ni ramai pembeli terlepas pandang. Bagi pembelian rumah dengan loan bank, bank memerlukan laporan penilaian lengkap berkenaan rumah tersebut daripada syarikat panel penilai bank. Kos laporan penilaian ni perlu ditanggung oleh pembeli. Selagi mana tak bayar kepada penilai, selagi tu la bank tak akan release duit kepada penjual. Dan selagi itu lah anda selaku pembeli takkan dapat anak kunci rumah tersebut. Haha.

Rumah lelong.

Yang ni kena hurai dalam post lain, tapi secara ringkasnya ada beberapa kos yang perlu ditanggung:

10% deposit dalam bentuk bankdraf. Perlu dibawa masa hari lelongan. Kalau tak ada 10% deposit, jawabnya tak layak untuk masuk lelong. Boleh balik.
Sekiranya menang bidaan, kos penyediaan kontrak jualan yang perlu dibayar kepada pelelong. Kalau di Kelantan, kebiasaannya Rm 500.
Kos pindah milik. Yang ni selepas pembayaran penuh dibuat.
Kos penilaian & peguam, sekiranya anda ingin memohon loan bank.
GST jangan lupa ooi. Kalau hartanah jenis komersil.

Saya harap post yang ringkas ni dapat membantu pembaca untuk buat anggaran berapa duit perlu ada dalam poket sebelum membeli rumah idaman. Perlu diingat, deposit, kos peguam dan kos penilaian adalah berbeza mengikut harga dan nilai rumah tersebut. Makin mahal rumah tu, makin tinggilah kosnya.

Sebelum setuju untuk beli rumah, sila tanya ejen anda secara detail berapa kos yang perlu dibayar, supaya tiada masalah di tengah-tengah jalan. Jangan tuduh penjual atau ejen atau lawyer nak aniaya anda pula, sebab ia adalah tanggungjawab anda untuk study dulu benda ni sebelum beli rumah. Apa-apapun keputusan di tangan anda, kalau rasa tak mampu untuk beli rumah, tangguh dahulu. Simpan duit, buat perancangan rapi, set target, kemudian barulah take action!

Ada nak jual rumah atau tanah di Kelantan? Hubungi saya segera 013 357 3059.

February 8, 2017

Pemilihan Bank untuk Pinjaman Perumahan

Ramai yang bertanya bank yang mana sesuai untuk dibuat pinjaman perumahan. Bagi saya ia terpulang kepada kehendak dan kemampuan masing-masing.

Secara umumnya saya hanya boleh kongsi beberapa tips secara umum, seterusnya terpulang kepada pembaca untuk survey bank mana yang menepati ciri-ciri yang sesuai dengan dirinya.

1. Kadar interest yang terendah.

Kebiasaannya inilah faktor utama yang mempengaruhi bank mana seseorang itu akan buat pinjaman. Semestinya semua nak kadar interest yang terendah.

2. Tempoh kelulusan yang singkat.

Ada bank yang ambil masa hanya 3 hari. Ada yang telan masa sampai seminggu. Tempoh ni juga bergantung kepada kecekapan pegawai bank tersebut, dan juga dokumen-dokumen pemohon sama ada mencukupi atau tidak. Kalau yang ambil masa singkat, tak semestinya kadar interestnya menarik.

Kalau memang tergesa-gesa untuk dapatkan pinjaman (dalam kes yang mana dah bayar earnest deposit)…usah bazir masa..apply sahaja bank yang bagi kelulusan cepat.

3. Syarat-syarat yang longgar atau ketat.

Ada sesetengah bank mengenakan syarat yang agak ketat, contohnya nett income mestilah RM 1500 sebulan. Ada bank yang agak longgar. Kalau rasa gaji tu tak berapa cantik tambah lagi komitmen bulanan dan tinggi, boleh lah pergi usha2 bank yang longgar syaratnya. Kalau slip gaji & komitmen luar memang cantik, tak perlu risau tentang benda ni.

4. Ada lock-in period atau tidak.

Biasanya pelabur hartanah yang concern pasal benda ni. Kalau target dia nak jual balik hartanah yang dia beli dalam masa terdekat, maka eloklah kalau ambil bank yang tiada lock-in period, atau periodnya singkat…contohnya 3 tahun sahaja. Sekiranya dia lunaskan segala hutangnya sebelum tamat lock-in period, maka akan dikenakan penalti oleh pihak bank.

5. Margin pembiayaan.

Berapa peratus bank boleh bagi pinjaman? Adakah 100% atau hanya 90%. Apa yang saya tahu, sekarang hanya 2 bank yang menawarkan margin 100% iaitu Bank Rakyat dan BSN..melalui pakej rumah pertama. Tapi interestnya agak tinggi.

Jadi seeloknya guna duit simpanan sendiri untuk bayar 10% harga rumah secara cash. Selebihnya 90% itu dari pinjaman bank. Tapi kalau dah terdesak sangat, biasa pembeli tetap akan ambil yang 100% punya…terutamanya pembeli Melayu..hehe.

6. Zero moving cost.

Ini kalau yang jenis desperate nak beli rumah tapi takder duit untuk bayar legal fees dan kos penilaian. Ada pakej yang menawarkan bayaran legal fees (biasanya sebahagiannya sahaja) dan kos penilaian ditanggung oleh bank. Jangan lupa check dulu berapa interest rate…adakah berbaloi untuk ambil pakej ni.

Sekiranya client saya mampu bayar kos-kos terbabit secara cash, saya akan nasihatinya supaya bayar cash. Usah banyakkan hutang anda.

7. Pembiayaan Islamic atau Pinjaman Konvensional.

Semestinya perlu pilih yang Islamic punya. Kebanyakan bank (hampir kesemuanya) sudah ada pembiayaan versi Islamic, jadi tak perlu risau.

Harap-harapnya perkongsian saya ni dapat memberi manfaat kepada pembaca. Tq.