Posted on

Rumah bagaimana yang ingin dibeli?

Real-Estate-marketApabila ingin membeli rumah, penting untuk kita tahu rumah bagaimana rumah yang ingin dibeli. Selain jenis rumah yang perlu dititik beratkan; teres, banglo, apartment, condominium, mesti diketahui rumah bagaimana yang ingin dibeli?

Secara asasnya saya pecahkan kepada 3 kategori, iaitu rumah baru (new unit), rumah subsale (rumah second hand), rumah lelong.

1. Rumah baru (New unit).

Boleh dibahagikan kepada dua. Rumah siap biasanya harga lebih tinggi berbanding rumah belum siap. Kelebihannya tiada risiko projek terbengkalai. Kalau anda beli rumah belum siap (under construction) daripada pemaju, risiko untuk projek terbangkalai itu ada. Sebab itulah seeloknya beli daripada pemaju yang sudah established, dan mempunyai rekod yang baik. Lebih-lebih lagi ketika krisis ekonomi seperti sekarang.

Kalau anda seorang investor, tempoh menunggu rumah ini siap merupakan tempoh mencabar kesabaran anda. Kalau projek delay…lagi laa.

2. Rumah subsale (second hand). 

Saya secara peribadi lebih sukakan rumah jenis ini. Rumah sudah siap, kadang-kadang ada yang sudah renovated dan perabot tersedia. Tiada risiko projek terbengkalai seperti rumah baru. Akan tetapi kos permulaannya agak tinggi, sebab anda kena sediakan deposit 10 % dan kos guaman lebih kurang 5 %. Katakan ingin membeli rumah bernilai Rm 300 000, fulus di tangan kena tersedia lebih kurang Rm 45 000.

Yer, kalau buat pinjaman kerajaan anda akan berpeluang untuk dapat full loan.

Bagaimana dengan markup loan? Yang itu kita bincang kemudian..insyaA
llah.

3. Rumah lelong. 

Yang ni memang menarik, dan ia biasa menjadi target investors. Melalui lelong, anda mampu membeli rumah yang masih baik dengan harga below market value (kalau anda bernasib baik). Kebiasaan investor akan membeli rumah lelong, renovate dan kemudian jual dengan harga market value. Kemudian hasil keuntungan digunakan untuk ulang, dan ulang lagi. Ada juga yang bagi sewa untuk dapat positif cashflow.

Tiada benda yang sempurna. Masalah dengan rumah lelong ialah, kalau rumah tersebut berkunci, anda tidak dapat mengetahui bagaimana keadaan dalam rumah. Ada juga rumah lelong yang masih berpenghuni dan tuannya berkeras untuk tidak berpindah.

Banyak juga persediaan diperlukan sebelum bidding untuk rumah lelong. Jangan main rembat sahaja. Tengok dulu dari luar, bagaimana rupa rumah tersebut. Dapatkan pengisytiharan jualan, buat cabutan hak milik di pejabat tanah. Perhatikan ada caveat atau tidak. Check bangunan tersebut ada CF atau tidak. Bandingkan reserved price dengan market value, adakah berbaloi untuk dibeli? Pendek kata, kena study dulu baru bertindak.

Sebelum membeli rumah, anda perlu tahu posisi dan strategi anda.
Posisi anda selaku investor atau pembeli untuk diri sendiri? Investor pun banyak caranya, sama ada ada suka flipping atau buy & hold?
Strategi pula bergantung kepada kemampuan. New unit, subsale atau lelong masing-masing ada pros and cons, ukurlah baju di badan sendiri.

Mohon komen di ruangan bawah ye, terima kasih 🙂

Posted on

Jana pendapatan pasif keluarga anda, jangan jadikan hartanah pusaka terbiar.

Suatu hari saya breakfast dengan kawan saya di kedai kopi. Kedai kopi memang tempat terbaik nak dapat info, serius habaq hang! Dia bagi tahu, kenalannya ada harta pusaka iaitu resort lebih kurang 3 ekar kat Kelantan. Sekarang terbiar, tiada penyewa.

Ada orang datang meminang resort tersebut dengan harga sekian-sekian. Ikutkan hati, ada yang nak jual resort tu untuk dijadikan modal bisnes. Namun harga yang ditawarkan bagi saya adalah murah.

Pada pandangan saya, jangan mudah-mudah buat keputusan untuk jual resort tersebut. Pertama tengok dulu sejauh mana potensi tempat tu boleh generate cashflow. Alangkah ruginya tuhan bagi rezeki ‘gedebuk’ turun dari langit macam tu, tiba-tiba nak dilepaskan. Orang lain berusaha buat loan untuk beli property yang boleh generate cashflow, bukan mudah tau. Selepas dikaji, iklankan ia. Cari prospek yang berminat. Mungkin ini boleh jadi sumber rezeki anak-anak arwah.

Perlu diingat, bila kita buat bisnes, profit yang diperolehi adalah active income. Duit itulah kita akan guna untuk dijadikan modal untuk investment. Investment ini yang akan generate cashflow, yang merupakan passive income. Passive income ni la yang seronok, duduk saja-saja dapat duit. Kalaulah harta pusaka tu dijual untuk dijadikan modal bagi bisnes baru, bagi saya ia agak merugikan. Sebabnya anda tukarkan sumber passive income untuk jadikan sumber active income. Terbalik!

Katakan terdesak sangat ingin pakai duit untuk tujuan lain, jangan tergopoh gapah jual hartanah tersebut. Buat penilaian harga sebenar dahulu. Jangan jual di bawah market value. Maksimumkan keuntungan selagi mana mampu.

Itulah serba serbi nasihat daripada saya. Ada pandangan lain? Jangan malu-malu untuk komen di bawah.

Posted on

Senarai syarikat ejen hartanah yang berdaftar di Kelantan dan Terengganu.

Di Kelantan dan Terengganu, kebanyakan urusan jual beli hartanah diuruskan oleh tuan rumah sendiri, ataupun melalui orang tengah.

Untuk pengetahuan anda, anda boleh melantik ejen yang berdaftar untuk menguruskan jual beli hartanah anda. Mereka ini bekerja di bawah syarikat hartanah yang berdaftar dengan Lembaga Penilai, Pentaksir dan Ejen Hartanah. Lembaga ini terletak di bawah bidang kuasa Kementerian Kewangan Malaysia.

Anda juga perlu bezakan syarikat pemaju perumahan dengan syarikat ejen hartanah. Syarikat pemaju perumahan berdaftar di bawah Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan.

Berikut saya senaraikan syarikat ejen berdaftar di Kelantan dan Terengganu.

Kelantan: 

  1. Allied Group Property Consultant (Kelantan) Sdn Bhd
  2. Azami & Co Sdn Bhd
  3. C H Williams Talhar & Wong Sdn. Bhd.
  4. Hartanah Hadi.
  5. Henry Butcher Malaysia Sdn. Bhd.
  6. Intra Harta Consultants Sdn. Bhd.
  7. IPC Island Property Consultants Sdn. Bhd.
  8. IPC Property Management Sdn. Bhd.
  9. IPC Realty Sdn. Bhd.
  10. Mohd Nor & Partners (KB) Sdn. Bhd.
  11. Nasir, Sabaruddin & Associates.
  12. Nilai Harta Consultant Sdn. Bhd.
  13. Rahim & Co International Sdn. Bhd.
  14. WTW Real Estate Sdn. Bhd.

Terengganu:

  1. Azmi & Co Sdn. Bhd.
  2. Azmi & Co. (Estate Agency) Sdn. Bhd.
  3. C C Khor Real Estate Agency
  4. C H Williams Talhar & Wong Sdn. Bhd.
  5. Henry Butcher Malaysia (Terengganu) Sdn. Bhd.
  6. Mitra Valuers & Property Consultants Sdn. Bhd.
  7. Mohd Nor & Partners (KT) Sdn. Bhd.
  8. Proharta Consultancy Sdn. Bhd.
  9. Rahim & Co International Sdn. Bhd. (Kuala Terengganu)
  10. Rahim & Co International Sdn. Bhd. (Kemaman)
  11. WTW Real Estate Sdn. Bhd.

Kalau diperhatikan, kebanyakan syarikat-syarikat tersebut berdaftar selaku syarikat penilaian hartanah. Ya, kerana syarikat penilaian hartanah automatik akan mendapat 3 jenis lesen, iaitu penilaian, management, dan juga ejen hartanah.

Komen anda sangat dihargai di ruangan bawah, terima kasih.

Posted on

Kaedah mudah mengira installment untuk pinjaman perumahan.

Ada dua kaedah yang biasa saya gunakan jika anda mendapatkan pembiayaan perumahan daripada bank.

1. Harga rumah bahagi dua.

Teknik ni paling mudah untuk dapatkan anggaran kasar untuk installment perumahan anda. Contohnya harga rumah yang dibeli adalah Rm 700 000, bahagi dua jadi 350 000. Jadi bayaran bulanan adalan lebih kurang Rm 3500. Mudah kan?

2. Guna mobile apps.

Screenshot_2015-08-22-11-59-37

Mobile app yang selalu saya gunakan ialah imoney. Yang ni paling best dan mudah. Anda boleh dapatkan interest rate yang terkini untuk bank-bank di Malaysia.

Semoga bermanfaat.

Posted on

5 Sebab Kenapa Rumah Anda Tidak Terjual

Ada sahaja di kalangan owner yang nak jual rumah, bertahun-tahun dah iklan tetap x mampu dijual. Ada banyak sebab, yang boleh saya kongsikan di sini adalah:

1. Harga terlajak mahal, tidak munasabah. 
Kita selaku tuan rumah mestilah nak harga yang tertinggi boleh letak, tapi kena tengok buying power orang kita. Biasanya di Kelantan orang buat rumah sendiri, pinjam loan bank then buat rumah besar-besar. Kononnya nk duduk situ sampai lanjut usia. Bila dah tua, tak mampu duduk sorang-sorang di rumah, terpaksalah menumpang kat rumah anak. Rumah dah tak ada orang duduk, mestilah nak jual. Rumah besar takkan nk jual murah kot. Masalahnya buyer akan fikir, daripada dia beli rumah subsale mahal-mahal, baik buat rumah sendiri.

2. Susah untuk dihubungi.
Ramai sangat owner rumah kononnya bersungguh-sungguh nak jual rumah. Apabila call nombor dalam iklan mudah.com, tak jawab. Kali kedua voicemail. Kali ketiga anak kecik yang  tak tahu apa-apa tolong angkat phone. hehe. Siapa tak fed up kalau macam ni.

3. Berkira-kira untuk jual rumah.
Dah kalau kita ni owner yang sibuk macam doktor kerja 24 jam sehari, 7 hari seminggu, masa bila boleh manage nak jual rumah? Nak lantik ejen hartanah.. lokek duit. Kalau sekadar 3% daripada harga jualan, apalah sangat kan, janji rumah terjual.

4. Buyer tak dapat view rumah.
Bila owner tinggal tempat lain, balik pun jarang, tak lantik ejen untuk jual rumah, macam mana prospek nak view rumah? Yang lagi susah bila penyewa ada kat dalam rumah, tapi tak bagi masuk melainkan ada owner. Siapa nak beli rumah tanpa tengok dulu. Baik beli rumah lelong.

5. Iklan cukup-cukup makan saja. 
Kalau rumah kita bukan hot area, kenalah guna inisiatif lebih sikit untuk iklankan rumah. Walaupun tak melantik ejen, kita boleh buat sendiri kalau ada masa. Tangkap gambar cantik-cantik (bukan pintu pagar saja), masuk dalam semua media sosial. Boleh juga gantung banner, masuk iklan dalam akhbar. Ada banyak cara kreatif. Yang terbaik adalah lantik ejen, sebab itu memang kerja mereka.

Posted on

7 Sebab Kenapa Anda Perlu Melantik Ejen Hartanah untuk Menjual atau Menyewa Rumah Anda

Ramai orang fikir ruginya duit kalau melantik ejen hartanah. Cuba kira kalau rumah nak jual Rm 300 000, kena bayar kepada ejen Rm 9000. Banyak tu, mana tak ruginya.

Baik kawan-kawan, biar saya explain kenapa anda tidak akan rugi, malah perlu melantik ejen untuk menjual rumah anda. Ingat, bila saya sebut ejen, bukan bermaksud broker kampung:

1. Ejen hartanah merupakan satu bidang profesional.
Jadi orang tengah dalam urusan jual beli rumah, bukan seperti jual telur. Beli harga 30 sen, jual dengan harga 50 sen. Itu broker kampung. Ejen hartanah ni ada standard-standard yang perlu dipatuhi, tertakluk kepada code of ethics yang telah ditetapkan. Jadi bila anda lantik mereka, mereka akan lihat rumah anda terlebih dahulu, dan beri nasihat sama ada harga yang diletak itu munasabah atau tidak. Mereka juga boleh bagi networking dengan valuers yang boleh dipercayai, jadi mudah untuk anda tahu anggaran kasar bagi harga pasaran. Dan yang menariknya, mereka tidak akan markup harga, ini penting tau tak? Spekulasi tak akan berlaku, dan harga hartanah akan terkawal.

2. Jimat masa.
Cuba bayangkan kalau anda letak iklan rumah anda dalam mudah.my. Katakan 20 orang yang menelefon anda, mungkin 10 orang sahaja yang akan datang view rumah, 5 orang sahaja yang akan buat tawar-menawar, 2 orang sahaja yang lulu loan, akhihrnya seorang sahaja yang layak membelinya. Bayangkan kalau anda penat bekerja, kena melayan kerenah unserious buyers. Tak ker letih? Lagi-lagi kalau anda tinggal di luar negeri. So nasihat saya, lantik ejen, biar diorang uruskan, yang penting kerja jalan, dapat buyer dengan pantas, rumah terjual. Habis cerita. Kawan saya orang mat saleh cakap, ehem ehem.. “the rich invest in time, the poor invest in money”. Anda nak jadi kaya kan?

3. Kemungkinan rumah terjual dengan cepat lagi tinggi.
Ejen hartanah mestilah berdaftar dengan syarikat hartanah. Dalam syarikat hartanah akan ada beberapa ejen lain. Anda bagi tahu ejen yang anda lantik, anda mahu rumah anda dijual dengan secepat mungkin. Minta dia ‘kerahkan semua ejen-ejen lain. Dalam profesion ini, ejen-ejen boleh berkongsi senarai rumah yang dijual kepada ejen lain. Ia dipanggil co-agency. Bayangkan kalau dalam satu syarikat ada 20 orang ejen. Anda cuma lantik seorang sahaja, tapi 20 orang buat kerja untuk anda. Bijak kan?

4. Pembeli akan lebih yakin jika beli dengan ejen berdaftar.
Jangan terkejut, kadang-kadang pembeli lebih percayakan ejen daripada tuan rumah. Kenapa? Pernah dengar kes tuan tanah tipu duit deposit? Tuan rumah batalkan perjanjian walaupun deposit hangus sudah dibayar? Inilah peranan ejen hartanah, segala urusan ada dokumen hitam putih. Apabila pembeli lebih yakin untuk membeli, peluang untuk rumah anda dibeli akan jadi tinggi.

5. Mencari penyewa yang baik.
Keadaan ini sesuai kalau anda mempunyai banyak rumah atau rumah kedai yang tidak berjaya disewakan. Apabila anda melantik seseorang ejen, dia akan merangka strategi untuk memastikan anda mendapat penyewa dengan kadar segera dan menapis penyewa-penyewa yang baik sahaja. Mungkin anda rasa jarang kedengaran, tapi tahukah anda Lembaga Tabung Haji pernah meminta pertolongan kami ejen-ejen yang berdaftar untuk mempromosikan unit-unit pejabat bangunannya yang kosong di seluruh Malaysia?

6. Anda boleh minta servis tambahan daripada mereka.
Tahukah anda ejen yang bijak pasti akan tawarkan khidmat yang bagus kepada anda. Ada ejen yang sanggup tolong carikan tukang cuci untuk rumah anda, carika tukang repair segala kerosakan rumah, tolong cari tukang mesin rumput. Kalau anda jumpa yang beramanah, boleh serah kunci dan minta dia uruskan semuanya. Ini memang rezeki, sangat berbaloi.

7. Ejen hartanah adalah pihak neutral.
Dia merupakan orang tengah kepada kedua-dua pihak. Jadi dia akan pastikan kedua-dua pihak puas hati dengan transaksi jual beli, barulah keuntungan berpihak kepada dia. Anda pun tahu, ada sahaja kes di mana S&P sudah disain oleh kedua-dua pihak, tapi tiba-tiba sahaja ada satu pihak membatalkanya. Taak jadi nak jual rumah. Salah satu sebab adalah rasa tidak puas hati oleh satu-satu pihak.

Oh, saya lupa satu lagi sebab penting, kos lantikan ejen boleh diserap ke dalam cukai RPGT. Jadi sangat beruntung jika rumah yang anda nak jual tu dikenakan RPGT. Anda lantik ejen, dapat rebate cukai, tak ker untung?

Setakat itu sahaja. Terima kasih kepada para pembaca 🙂

Posted on

Minta pertolongan ejen hartanah anda untuk mengira RPGT

Cikgu Ahmad membeli sebuah rumah banglo di Kelantan berharga Rm 200 000 pada tahun 2013. Rumah banglo ini merupakan rumah beliau yang kedua. Pada tahun 2015, Cikgu Ahmad telah ditukarkan kerja ke Kuala Terengganu. Beliau berhasrat ingin menjual rumah ini dengan harga Rm 300 000. Sebelum menjual, beliau telah renovate rumah tersebut dan menelan belanja sebanyak Rm 20 000. Cikgu Ahmad ini seorang yang bijak, dia tahu hasil penjualan tersebut akan dikenakan RPGT. Lalu dia berjumpa encik Safwan (bukan nama sebenar), seorang ejen hartanah di Kelantan untuk mendapatkan khidmat nasihat.

Soalan, kira berapakah RPGT yang perlu dibayar?

RPGT yang dikenakan: 30% daripada keuntungan jualan. (Sebab baru dua tahun miliki rumah tersebut)

Keuntungan jualan = Harga Jual beserta kos-kos berkaitan  – Harga Beli beserta kos-kos berkaitan.

Harga Jual Rm 300 000
– Kos renovasi Rm 20 000
– Kos ejen hartanah 3%, Rm 9000
– kos guaman Rm 3000
Harga jual selepas tolak kos berkaitan: Rm 268 000

Harga beli Rm 200 000
+ Kos guaman Rm 2500
+ Duti setem Rm 3000
Harga beli selepas tambah kos berkaitan Rm 205 500

Keuntungan jualan = Rm 268 000 – Rm 205 500 = Rm 62 500

Tolak pelepasan 10% atau RM 10 000 yang mana lebih tinggi.

Rm 62 500 – Rm 10 000 = Rm 52 500

RPGT = 30% x Rm 52 500 = Rm 15 750

Begitulah alkisahnya.

Posted on

Jangan melabur dalam hartanah kalau anda tidak tahu apa itu RPGT

Apa itu RPGT (real property gain tax), atau lama lainnya CKHT (cukai keuntungan harta tanah)?

Perkara pertama yang anda perlu tahu ia adalah sejenis cukai. Ya, cukai yang membantut anda untuk menjadi kaya, hehe. Nampaknya kerajaan kita tak suka rakyatnya kaya-raya?

Sebenarnya RPGT ini menghalang berlakunya spekulasi di mana pelabur mendapat keuntungan dengan membeli hanya untuk menjual semula. Cukai ini dikenakan mengikut Akta Cukai Keuntungan Modal ( 1975 terpinda).

Kadarnya seperti berikut:

credit to e-cukai.com

Jadi jika anda membeli rumah pada tahun 2013 dan ingin menjualnya pada tahun 2015, anda akan dikenakan RPGT sebanyak 30% daripada keuntungan jualan. Banyak woo.

Keuntungan jualan dikira apabila (harga jual TOLAK kos-kos berkaitan) – (harga belian TAMBAH kos-kos berkaitan).

Kos-kos berkaitan jualan:

  1. Kos guaman.
  2. Kos perunding hartanah
  3. Kos renovasi rumah.

Kos-kos berkaitan belian:

  1. Kos guaman.
  2. Kos pembayaran duti setem.

Sekejap, ada berita baik di sini. Sebenarnya ada pengecualian dalam RPGT:

  1. Keuntungan bagi penjualan hartanah kediaman bagi individu, sekali dalam seumur hidup. Gunakannya dengan sebaik mungkin.
  2. Kalau jual rumah kepada ahli keluarga, keuntungannya tidak dikenakan RPGT.
  3. 10% daripada keuntungan atau RM 10 000, yang mana lebih tinggi, tidak dikenakan cukai. Ini dah dapat diskaun sebanyak 10k.

Jadi, Bilakah anda perlu bayar RPGT? Jawapannya ialah 60 hari selepas hartanah tersebut dijual. Bayar di LHDN. Sila tanya lawyer yang anda lantik, sebab ini memang kebiasannya kerja mereka.

Untuk contoh pengiraan RPGT, saya akan kongsi dalam entri lain. Terima kasih.

Posted on

Instrumen pelaburan terbaik

“The best investment on earth is earth”
– Louis Glickman.

Aku tertarik dengan penulisan Robert Kiyosaki, konsep financial education yang disebut dalam buku-buku beliau. Buku-buku berkenaan financial education mula dibaca olehku selepas tamat pengajian universiti. Oh ruginya aku tidak terdedah kepada buku-buku ini sewaktu alam pengajian dulu, tapi alhamdulillah aku masih tidak terlewat.

Sebenarnya dari dulu aku berminat dengan investment. Aku selalu berfikir apakah instrumen pelaburan yang terbaik. Apa yang dapat ku lihat buat masa ini, pelaburan yang terbaik adalah dalam bidang hartanah. Kenapa?

  • Kurang berisiko, anda boleh nampak dengan biji mata anda benda yang nak dilaburkan. Cuba bandingkan pelaburan hartanah dengan pelaburan saham atau emas?
  • Harga hartanah yang sentiasa naik, maksudnya kadar ROI (pulangan pelaburan) yang tinggi.
  • Boleh dapat pembiayaan. Dengan kata lain, boleh buat duit dengan menggunakan duit orang lain.
  • Boleh dibuat pelepasan cukai. (Bab-bab cukai ni, kena tunggu lain episod baru kita bincang)
  • …dan banyak lagi. Cerita sampai esok pun tak habis.

Ringkasnya tak rugi kalau anda melabur dalam hartanah, lebih-lebih jika bermula pada usia yang muda. Kalau dah berumur nak pencen baru lah nak beli property pertama untuk pelaburan…huhu, bukan tak boleh, tapi alahai sayaangnya.

Jadi tunggu apa lagi kawan-kawan? Mulakan langkah anda sekarang.

Bagaimana nak mula?

Jika anda masih kosong tentang hartanah, maka laburkanlah duit anda untuk menambah ilmu. Beli buku-buku yang berkaitan, join mana-mana seminar yang bagus. Ada juga blog atau website free yang bagi tips-tips tentang pelaburan hartanah, boleh dijadikan rujukan anda.

InsyaAllah saya selaku ejen hartanah akan berkongsi di sini sedikit sebanyak tentang hartanah, terutamanya yang berkaitan dengan jual-beli hartanah. Semoga bermanfaat untuk anda semua. Selamat membaca.